부동산 PF란? 쉽게 이해하기 예시와 문제점

PF에 대해서 자세한 내용을 알아본 뒤, 

글 아래 부분에서 이해하기 쉽게 알아보겠습니다.

부동산 PF란?

PF(Project Financing)란?

PF(Project Financing)는 특정 프로젝트의 예상 수익을 기반으로 자금을 조달하는 금융 기법입니다. 이 방식은 프로젝트 자체의 현금흐름과 리스크를 분석하여, 현금흐름이 계획대로 이루어지지 않을 위험을 최소화하고, 위험이 최소화된 현금흐름을 순현재가치(NPV)로 환산하여 사업의 가치를 계산한 후 대출액을 결정합니다. PF는 기존의 담보/보증대출과 달리, 특정 사업에서의 예상 수익을 기초로 차입이 이루어지며, 담보는 그 특정 사업의 자산의 전부입니다. 이는 non-Recourese Loan으로, 담보물을 넘어가는 빚은 갚지 않아도 되는 구조입니다.

 

PF의 주요 내용

• 개념 : PF는 프로젝트의 현금흐름과 리스크를 기반으로 자금을 조달하는 금융 기법입니다.
• 대출 구조 : non-Recourse Loan으로, 특정 사업의 자산만을 담보로 합니다. 이는 프로젝트 실패 시 담보물 이 외의 추가 변제 책임이 없음을 의미합니다.
• 특수목적법인(SPC) : 일반적으로 해당 사업을 운영하기 위해서 특수목적법인(SPC)을 설립하여 운영합니다. SPC는 프로젝트 실행 회사이자 대출을 받는 주체가 됩니다.

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PF의 활요 예시

부동산 개발 프로젝트로부터 발생하는 미래 현금흐름을 상황 재원으로 자금을 조달하는 금융 기법입니다. 기는 기업과 법적으로 독립된 부동산 개발 프로젝트의 사업성을 보고 대출을 실행합니다.

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PF 쉽게 이해하기

PF란?

PF란, 특정 프로젝트가 앞으로 벌어들일 돈을 기반으로 그 프로젝트에 필요한 돈을 빌리는 방법입니다. 예를 들어, 아파트를 짓기 위한 프로젝트에서, 그 아파트가 완성되어 팔릴 때 생길 수익을 예상해서, 그 돈으로 대출을 받는 것입니다.

 

PF 핵심 포인트 이해하기

• 프로젝트가 성공해서 벌어들일 돈을 보고, 그 돈으로 대출을 받는 방식입니다. 이렇게 하면, 프로젝트가 잘 되면 대출금을 갚을 수 있고, 프로젝트가 실패해도 다른 자산을 잃지 않습니다.
• 대부분의 경우, 프로젝트를 위해 특별히 만든 회사(SPC)가 대출을 받습니다. 이 회사는 프로젝트만을 위해 존재하며, 프로젝트가 끝나면 그 역할도 끝이 납니다.

 

PF의 문제점

• 높은 금리와 비용 :  전 세계적으로 금리가 상승하면서 부동산 시장이 침체되고 있는 상황에서, 우리나라 부동산 PF의 부실 문제가 두드러지게 나타나고 있습니다.
• 금융 위험 : 프로젝트의 성공에 크게 의존하기 때문에, 예상치 못한 문제가 발생하면 추가 자금을 조달해야 할 수도 있습니다.